- Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos
condôminos.
- § 1o As partes suscetíveis de utilização independente,
tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas,
sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns,
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas
e gravadas livremente por seus proprietários.
- § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede
geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade,
a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são
utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou divididos.
- § 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte
inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes
comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária
no instrumento de instituição do condomínio. (NR Lei
10.931/04)
- § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público.
- § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo
disposição contrária da escritura de constituição do
condomínio.
- Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre
vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de
Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei
especial :
- I - a discriminação e individualização das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das
partes comuns;
- II - a determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
- III - o fim a que as unidades se destinam.
- Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício
deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços
das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os
titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre
elas tenham posse ou detenção.
- Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a
convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de
Registro de Imóveis.
- Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e
das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção
determinará :
- I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuições dos condôminos para atender às despesas
ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- II - sua forma de administração;
- III - a competência das assembléias, forma de sua
convocação e quorum exigido para as deliberações;
- IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou
possuidores;
- V - o regimento interno.
- § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública
ou por instrumento particular.
- § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins
deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes
compradores e os cessionários de direitos relativos às
unidades autônomas.
- Art. 1.335. São direitos do condômino :
- I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
- II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação,
e contanto que não exclua a utilização dos demais
compossuidores;
- III - votar nas deliberações da assembléia e delas
participar, estando quite.
- Art. 1.336. São deveres do condômino :
- I - Contribuir para as despesas do condomínio na
proporção de suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção; (NR Lei 10931/04)
- II - não realizar obras que comprometam a segurança da
edificação;
- III - não alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas;
- IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos
bons costumes.
- § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição
ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até
dois por cento sobre o débito.
- § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista
no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuições
mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à
assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos
restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
- Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá,
por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser
constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do
valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
- Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de
convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser
constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor
atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até
ulterior deliberação da assembléia.
- Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo
para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos
condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
- Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns
são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também
inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades
imobiliárias, com as suas partes acessórias.
- § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os
bens em separado.
- § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de
sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a
terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia
geral.
- Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso
exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem
delas se serve.
- Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende :
- I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos
condôminos;
- II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
- § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser
realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
- § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes
e importarem em despesas excessivas, determinada sua
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa
delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada
imediatamente.
- § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos
necessários, que importarem em despesas excessivas, somente
poderão ser efetuadas após autorização da assembléia,
especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de
omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
- § 4o O condômino que realizar obras ou reparos
necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não
tendo direito à restituição das que fizer com obras ou
reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
- Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em
acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar
a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos
condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes
comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer
dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
- Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo
comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades
imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos
condôminos.
- Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura
incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja
danos às unidades imobiliárias inferiores.
- Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e
juros moratórios.
- Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação
contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
- Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá
não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não
superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
- Art. 1.348. Compete ao síndico :
- I - convocar a assembléia dos condôminos;
- II - representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à
defesa dos interesses comuns;
- III - dar imediato conhecimento à assembléia da
existência de procedimento judicial ou administrativo, de
interesse do condomínio;
- IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento
interno e as determinações da assembléia;
- V - diligenciar a conservação e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem
aos possuidores;
- VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa
relativa a cada ano;
- VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem
como impor e cobrar as multas devidas;
- VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando
exigidas;
- IX - realizar o seguro da edificação.
- § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em
lugar do síndico, em poderes de representação.
- § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou
parcialmente, os poderes de representação ou as funções
administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo
disposição em contrário da convenção.
- Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o
fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo
voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico
que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio.
- Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da
assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a
fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe
o substituto e alterar o regimento interno.
- § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos
condôminos poderá fazê-lo.
- § 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a
requerimento de qualquer condômino.
- Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos
votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos. (NR Lei 10.931/04)
- Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais.
- Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações
ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condômino, salvo disposição diversa da convenção de
constituição do condomínio.
- Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá
deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando
exigido quorum especial.
- Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os
condôminos não forem convocados para a reunião.
- Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser
convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
- Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal,
composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo
não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as
contas do síndico.
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